マンションの外壁をメンテナンスする方法は？ 主なポイントを解説！

1．マンションの外壁メンテナンスが重要な理由

最初に、マンションの外壁メンテナンスが重要な理由について見ていきましょう。

1-1．マンションの資産価値を維持する

マンションの資産価値を維持するには、外壁メンテナンスを定期的に行うことが大切です。マンションの外観イメージは、外壁の状態によって大きく左右されます。外壁メンテナンスが行き届いていないマンションは、古びて不衛生な印象を与えることもあるでしょう。また、オーナーがマンションの管理をきちんと行っていないと見なされる可能性もあります。すると、マンションの資産価値が下がって、想定した価格で売却しづらくなるでしょう。

1-2．マンションの安全性や快適性を確保する

マンションの安全性や快適性を確保するためにも、外壁メンテナンスが重要な意味を持ちます。たとえば、マンションの外壁材が脱落して人に当たれば、大ケガにつながることもあるでしょう。高所から外壁材が脱落すれば、人命が失われることもあります。また、台風や地震などの自然災害時にも対応できるよう、ひび割れや脱落などを早期に発見してきちんとメンテナンスすることが大切です。さらに、適切なメンテナンスによりマンションの外観を美しく保つことで、入居者の快適な暮らしにつながります。

1-3．定期的に大規模修繕を行う必要がある

マンションは、定期的に大規模修繕を行う必要があります。国土交通省が発行した「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」によると、約10～15年に1回の頻度でのメンテナンスが基本です。外壁のメンテナンスもマンションの大規模修繕時に必要不可欠であり、劣化が見られる場所の補修などを行うことになります。

2．マンションの外壁メンテナンスを怠るとどうなる？

マンションの外壁メンテナンスを怠るとどうなるか、具体的に見ていきましょう。

2-1．外観の印象が悪くなる

マンションの外壁メンテナンスを怠ると、外観の印象が悪くなります。築年数が浅いマンションでも、外壁が汚れていたり外壁材のひび割れや脱落が目立ったりすると、古ぼけた印象になるからです。また、手入れが行き届いていない、不衛生だといった印象を与えることもあるでしょう。

2-2．建物が傷む原因になる

建物が傷む原因になるのも、マンションの外壁メンテナンスを怠ってはいけない理由です。たとえば、外壁材がひび割れたり脱落したりした部分から雨水が浸入すると、外壁材が腐食してしまう原因になります。また、屋内に雨もりする可能性もあるので注意してください。

2-3．建物の強度が落ちる

マンションの外壁メンテナンスを怠った結果、建物の強度が落ちてしまうのも大きな問題です。地震などにより建物に大きな力が加わった結果、外壁に深いひび割れや脱落が発生することがあります。特に、基礎に近い部分に大きなダメージがある場合は、震度5強程度の地震でも倒壊するリスクがあるので、早急に補修することが大切です。

2-4．思わぬ事故につながることがある

マンションの外壁メンテナンスを怠ると、思わぬ事故につながることがあります。特に多いのは、外壁材の落下です。外壁のひび割れなどをきちんと対処せずに放置すると、外壁材の傷みが進行していきなり落下することがあります。落下した外壁材が近隣の建物や車などを破損してしまうこともあるでしょう。また、人に当たれば大きな事故につながります。当たった場所が悪ければ命を落とすこともあるので、外壁のメンテナンスを怠ってはいけません。

2-5．補修費用が高く付く

マンションの外壁メンテナンスを怠ったためにダメージが深く広範囲におよぶことになれば、補修費用が高く付くこともデメリットです。たとえば、外壁のひび割れや脱落などは、放置するほど深刻な状態になります。メンテナンス費用を抑えるためにも、マンションの外壁メンテナンスは適切なタイミングで行うことが必要です。

2-6．工期が長引く

工期が長引くのも、マンションの外壁メンテナンスを怠るデメリットといえます。外壁のダメージがひどく広範囲におよんでいる場合、大がかりな工事になるからです。場合によっては、数週間～数か月かかる可能性もあるでしょう。マンションの外壁メンテナンス期間中は、建物を足場で囲むことが一般的です。足場があることで、日差しが当たりづらく洗濯ものが干せない、防犯面でも不安が残るなどのデメリットも発生します。工期が長引けば、入居者が長く不便を感じることになるでしょう。

2-7．資産価値が下がる

マンションの外壁メンテナンスを怠ると、さまざまな問題が生じて資産価値の低下につながることが多くあります。売却したくても、購入希望者から相場より相当低い金額を提示されることもあるでしょう。外壁のメンテナンスをしっかり行っていないことで外観が悪いことに加え、建物の強度などに疑問が残るからです。また、外壁以外のメンテナンスも不十分だと判断されやすいことも、デメリットといえます。マンションを希望どおりの条件で売却するためにも、外壁メンテナンスを怠らないようにしましょう。

2-8．入居希望者が減る

賃貸マンションであれば、入居希望者が減ることも、マンションの外壁メンテナンスを怠るデメリットです。外壁メンテナンスを怠っているマンションは、入居希望者から見て魅力的な物件とはいえません。入居希望者がいなければオーナーが利益を得ることができず、管理費用だけかかり続けることになります。なるべくたくさんの人に入居を検討してもらうためにも、マンションの外壁メンテナンスを怠ってはいけません。

3．マンションの外壁をメンテナンスする方法

マンションの外壁をメンテナンスする方法を、詳しくご紹介します。

3-1．汚れをクリーニングする

マンションの外壁をメンテナンスする方法の一つが、汚れのクリーニングです。マンションの外壁には、土ボコリ・花粉・鳥のフンなど、たくさんの汚れが付着しています。汚れが付着すると外観が悪くなるだけでなく、外壁塗装や外壁材の変色や変質の原因になるので、こまめにクリーニングして除去することが大切です。

3-2．ひび割れや脱落などを補修する

外壁材のひび割れや脱落などを補修することも、マンションの外壁をメンテナンスする方法です。マンションの外壁は、さまざまな理由でひび割れや脱落が発生することがあります。ひび割れや脱落を補修する場合、ごく表面だけなら塗装し直したり補修材を塗り込んだりするだけで対応可能です。しかし、ダメージが広範囲におよんでいるなどの場合は、外壁材の交換が必要になるケースもあります。

3-3．外壁塗装をやり直す

マンションの外壁塗装のダメージが色あせや表面の細かなひび割れだけなら、外壁塗装をやり直すことで対処できます。外壁塗装をやり直すと、まるで新築のような外観を取り戻すことも可能です。色あせやひび割れが気になる部分だけを塗装すれば、補修費用を抑えることができます。ただし、塗装し直した部分と周囲とで新旧の差が出やすいので注意しましょう。

3-4．外壁材を交換する

マンションの外壁材が寿命を迎えていたり、広範囲にダメージが見られたりする場合などは、外壁材を交換することになるでしょう。大がかりな工事になるため、費用がかかり工期も長引きます。ただし、仕上がりが美しく、かつ、長持ちする補修方法です。この機会に耐用年数の長い外壁材に交換することを検討してもよいでしょう。部分的に外壁材を交換することもできますが、外壁塗装のやり直しと同じく、交換した場所と周囲とで新旧の差が目立つことがあるので気を付けてください。

3-5．コーキング材を補修する

サイディング外壁やタイル外壁などは、コーキング材の劣化の補修も必要です。コーキング材の劣化を補修することで、サイディング材やタイル材の脱落を防ぎ、外観イメージをアップすることができます。ごく浅いひび割れなら、補修材を注入するだけで対応可能です。深くひび割れていたり脱落していたりする場合は、古いコーキング材を除去して新しく交換することになります。

4．信頼できるメンテナンス業者を選ぶポイント

マンションの外壁メンテナンスは、信頼できる業者に依頼することがポイントです。

4-1．マンションの外壁メンテナンスで豊富な実績がある

まずは、マンションの外壁メンテナンスで豊富な実績がある業者を選びましょう。豊富な実績があることで、さまざまなケースを経験しており、柔軟に対応してもらえます。また、質問にも的確にアドバイスしてもらえることでしょう。

4-2．高い技術力を持ち高品質な仕上がりで定評がある

高い技術力を持ち高品質な仕上がりで定評があることも、業者選びで重要なポイントです。外壁塗装の仕上がりは、建物の印象に大きく影響します。仕上がりが悪いと塗装費用が安くても不満が残りやすく、すぐにやり直すことになって結局高く付くこともあるでしょう。また、外壁塗装の品質は、外壁の寿命や建物の強度にも影響します。その点、高い技術力を持ち高品質な仕上がりで定評がある業者に依頼すれば安心です。

4-3．現場視察や見積もりは無料

信頼できる業者の多くは、現場視察や見積もりを無料で行っています。無料にすることで、顧客から気軽にコンタクトしてもらうためです。現場視察や見積もりだけでも、時間や労力がかかるため、本来なら有料でもおかしくありません。しかし、あえて無料にして多くの顧客に検討してもらうことで、正式な契約につなげているのです。実際に、無料の現場視察や見積もりを依頼した人の多くが正式に契約することからも、信頼できる業者と判断できます。

4-4．リーズナブルで分かりやすい料金システムがある

リーズナブルで分かりやすい料金システムがあるのも、信頼できる業者の特徴です。マンションの外壁メンテナンスは、塗料の種類・塗装方法・塗装面積などにより、費用が大きく異なります。そのため、業者に確認しても即答してもらえるものではありません。しかし、信頼できる業者では、よくある事例と共に費用目安を分かりやすく提示しているものです。また、相場と比較してリーズナブルな点も特徴といえます。

4-5．希望の工期に合わせてもらえる

信頼できる業者では、希望の工期に合わせてもらえるのもポイントです。マンションの外壁メンテナンスは、一戸建てのケースと比較してさまざまな準備が必要になります。また、管理組合との話し合いや入居者への通知作業などを考えると、業者が指定したスケジュールで進められるとは限りません。その点、希望の工期に合わせてもらえる業者なら、余裕を持って確実に準備できます。

4-6．スタッフが親切で顧客からの評判もよい

マンションの外壁メンテナンスを依頼するなら、スタッフが親切で顧客からの評判がよいことも重要です。まずは、スタッフの言葉遣いや態度が丁寧で感じがよいかどうかをチェックしましょう。スタッフの言葉遣いや態度が悪くて不親切なようでは、うまくコミュニケーションを取ることができずに、行き違いが発生してしまうことがあります。行き違いをそのままにすると、思わぬトラブルにつながることがあるので注意してください。終始気持ちよく取り引きするためにも、スタッフが親切で顧客からの評判がよい業者を選びましょう。

4-7．保証やアフターフォローが充実している

保証やアフターフォローが充実していることも、信頼できる業者を選ぶポイントの一つです。マンションの外壁メンテナンスが完了しても、何らかの不具合が出る可能性があります。また、不安に感じる点が出ることもあるでしょう。そんな場合でも、保証やアフターフォローが充実している業者なら安心です。

5．マンションの外壁メンテナンスに関するよくある質問

最後に、マンションの外壁メンテナンスに関する質問に回答します。それぞれ参考にしてください。

Q．マンションの外壁メンテナンスは決まった業者に依頼したほうがよい？
A．特に決まりはありません。前回外壁メンテナンスを依頼した業者に不満がなければ、そのまま継続して依頼するとよいでしょう。反対に、何らかの不満があるのなら、業者を変更することがおすすめです。

Q．マンションの外壁メンテナンスと同時に行うとよいものは？
A．廊下や玄関・エレベーターなどの共有部分のメンテナンスです。外壁と同様に、経年などの理由によって劣化が進んでいることが考えられます。なお、複数の場所のメンテナンスをまとめて行うと、費用がかさんだり工期が長引いたりするため、管理組合ともよく相談して進めるとよいでしょう。

Q．マンションの外壁メンテナンスを入居者に伝えるタイミングは？
A．具体的なスケジュールが決まったら、速やかに伝えるのが基本です。遅くとも、開始日の2週間前までには知らせるようにしましょう。マンションの共同掲示板を利用する、個別に書類を配布するなど、複数の方法で知らせるとより確実です。

Q．マンションの外壁メンテナンスの際にありがちなクレームは？
A．塗料の臭い・騒音・振動による不快感や飛び散りによる被害などが、よくあるクレームです。また、業者の私語や態度などにもクレームが付くことがあります。クレームを最小限に抑えるためにも、外壁メンテナンスのスケジュールを入居者へ早めに伝え、業者に私語や態度について気を付けてもらうことが大切です。

Q．マンションの外壁メンテナンスにおすすめの時期は？
A．空気が乾燥していて晴れの日が続く時期がおすすめです。しかし、マンションの外壁メンテナンスは数週間におよぶこともあり、ときには雨が降ることもあるでしょう。そのため、梅雨など長雨になりやすい時期を避けつつ、余裕を持って工期を設定することが大切です。

まとめ

今回は、マンションの外壁メンテナンスについて詳しく解説しました。マンションの外壁を定期的にメンテナンスすることで、常に外観をキレイに保つことが可能です。また、建物の強度や安全性を確保して入居者が安心して暮らせることにもつながります。マンションの外壁塗装や外壁材は、経年や紫外線・風雨などの影響により、徐々に劣化するものです。マンションの外壁メンテナンスを怠ると、劣化が進んで広範囲な補修が必要になってしまい、補修費用が多くかかったり工期が長引いたりします。また、外観が悪くなったり強度が下がったりすることで資産価値が低くなり、入居希望者が減ることにもなるので注意しましょう。