入居率アップしたいアパート経営者必見! 塗装と修繕のコストダウン術


アパートの第一印象を決めるのは外観です。中でも外壁の塗装は、入居者からの印象を良くするだけでなく、耐久性を高めるためにも大切な要素になります。一方で、入居者がいる物件での外壁の塗り替えは、一歩間違うと補償問題にも発展するため注意が必要です。そこでこの記事では、アパートの塗装を考えているオーナー様のために、塗り替えや修繕についての大切なポイントから、塗装のコストダウンの方法まで詳しくお伝えします。

  1. アパートの塗装について
  2. アパートの塗装の塗り替えについて
  3. アパート塗装工事の流れ
  4. アパートの塗装工事の注意点
  5. アパートの塗装、業者選び
  6. よくある質問

アパート塗装や修繕について正しい知識を得ることは、上手なアパート経営に欠かせません。この記事で塗装について学び、入居率アップのためのメンテナンスを目指してください。

1.アパートの塗装について

アパートの塗装は、一般の住宅とは違い、施工面積が大きいため工期も費用もかさみます。ここではアパート塗装の基礎知識をお伝えしましょう。

1-1.どんなものか

建物の外壁には、美観を保ち保護するための塗装が必要です。アパートの場合は、一般の住宅より目立つような色や特徴的な塗り方がされていることもあります。塗料は豊富な色彩を持ち、建物を希望の色で着彩することができるだけでなく、雨風・紫外線などによる外的刺激から建物を守る役目を果たしているのです。

1-2.塗装の種類

塗料は色を付けるという目的以外にも、防水・防汚・耐候性など、さまざまな機能を持つものがあります。ここでは塗料の4つのグレードを紹介しましょう。

  • アクリル塗料:外壁塗料の中で一番グレードが低い。今ではほとんど塗り替えには使われない。耐用年数は5~7年
  • ウレタン塗料:防水に優れた塗料。ベランダやアパートの屋上などによく使われる。耐用年数は8~10年
  • シリコン塗料:塗膜(とまく)が柔らかいのが特徴で、塗り替え塗装の主流。耐用年数は10~15年
  • フッ素塗料:塗膜(とまく)が固く耐久性に非常に優れている。屋根や大型ビルの外壁に用いられる。耐用年数は15~20年

1-3.必要性、重要性

アパートも一般住宅と同じように、外壁で守られています。その外壁には塗装が施されていますが、経年劣化するため、塗装の塗り直しが必要となるのです。また、アパートの場合は外観の美しさも重要になります。色あせていたり、ヒビ割れや汚れがあったりするような状態では、入居率にも悪影響を及ぼすでしょう。建物の耐久力を高めるためにも、入居者のためにも、塗装は必要なのです。

1-4.メリット

アパートを長期にわたり安定して経営するためには、物件の魅力を高める必要があります。塗装や修繕をすることにより、建物の寿命も延び、入居者の満足度も上がるのです。外観が美しくなることで、入居率アップや家賃の引き上げにつなげることもできます。

2.アパートの塗装の塗り替えについて

アパートの外壁は、築20年以上ならモルタル、20年未満ならサイディングボードを使用していることが多いでしょう。どちらも塗装の塗り替えが必要な外壁材です。

2-1.塗り替えの必要な症状は

塗り替えが必要な症状は一般の住宅と変わりません。以下の症状を目安にしましょう。

  • 色あせ:紫外線による劣化。濃い色ほど退色しやすい
  • チョーキング:壁を手でこすると白い粉のようなものがつく
  • サビ:ベランダや手すりなど、金属部分のサビや塗料の剥がれ
  • 汚れ:換気口の下に汚れが帯のように流れている。コケが生えることも
  • コケ・カビ:北側や風通しの悪いところの壁にコケが生える
  • クラック(ヒビ割れ):窓枠からのひび割れやサイディング目地の亀裂
  • 膨れ・剥がれ:不適切な下地処理により、塗料が浮いたり剥がれたりする

2-2.耐用年数、タイミング

アパートやマンションの新築の時に使用される塗料の多くはアクリル系です。コストは低いですが、耐用年数は5~7年といわれているため、適切な時期にメンテナンスしましょう。また、築10年経過したら、雨漏りや漏水、タイルの落下のリスクが高まるため、不具合が起きる前に調査と修繕が必要です。タイルの浮きや外壁のクラック(ヒビ)などを修繕し、建物の安全性と耐久性を伸ばしましょう。
このように、外壁や屋上の塗装や修繕に加え、共有部分のリフォームや設備の交換などをまとめて行うことを大規模修繕といいます。施工面積の広いアパートの塗装は、金額も大きくなるので、計画的に進めましょう。

2-3.塗装方法の選び方

塗装方法には、吹き付けやローラーで塗る方法などがありますが、使用する塗料や工法、塗装する部位によっても方法は異なります。塗料は、予算に加えどのくらいの頻度で塗り替えるかによって選びましょう。頻繁に塗り替えてイメージチェンジしたい場合は、コストの低いアクリル系を選ぶという方法もありますが、何度も塗り替えることでトータルでは高くついてしまいます。

2-4.注意点

入居率が落ちている物件の場合には、大規模修繕により入居率のアップや家賃アップが見込めます。しかし、経費に対し家賃収益が見合うかバランスを見極め、時期や実施内容を決めることが大切です。  

3.アパート塗装工事の流れ

アパートの塗装は、入居者になるべく迷惑がかからないように段取り良く進めることが大切です。

3-1.工事の流れ

一般的な塗装工事の流れは、以下のとおりです。

  1. 挨拶回り
  2. 足場を組む
  3. 高圧洗浄
  4. 養生
  5. 下塗り
  6. 中塗り
  7. 上塗り
  8. 仕上がりチェック・養生シート撤去
  9. 足場を外す

足場を組まない「無足場工法」による塗装の場合は、上記の2と9の工程は省くことができるので、足場を組む場所の心配がいりません。オフィスチャンプでは、「無足場工法」に対応しています。

3-2.工事期間

アパートの外壁塗装にかかる期間は、アパートの大きさにもよりますが、だいたい2~3週間といったところでしょう。足場を組む必要がない「無足場工法」の場合は足場の設営と撤去にかかる期間が短縮されます。

3-3.費用について

塗料の種類によって単価が異なり、塗装面積や足場・養生シートなど付帯費用によっても費用は変わります。ここでは目安として塗料の単価を紹介しましょう。

  • アクリル塗料:1,400~1,600円/m2
  • ウレタン塗料:1,700~2,200円/m2
  • シリコン塗料:2,300~3,000円/m2
  • フッ素塗料:3,500~4,500円/m2

4.アパートの塗装工事の注意点

入居者がいるアパートでは、入居者への配慮が欠かせません。理解と協力を得られるよう、あらかじめ告知しましょう

4-1.一戸建て、アパートなどとの違い

アパートの塗装は、一戸建てより塗装面積が大きいため、工事にかかる日数も多くかかる場合があります。入居者と良好な関係を保てるよう事前に告知しましょう。

4-2.入居者への告知について

入居者への告知は、必要事項の書面を掲示板に貼り出す方法もありますが、個別に配布する方が確実です。書面には、塗装工事により迷惑をかけることのお詫びと、協力のお願いを書きます。また、工事期間を知らせるとともに、以下の項目についても記載しておきましょう。

  • 洗濯物が外に干せなくなる
  • プライバシーの問題:窓付近の塗装の際には室内への視線をさえぎるためカーテンを閉める必要がある
  • 駐車場:使用できるか、車の移動が必要か。変わりの駐車場の確保はあるかなど
  • 塗料の臭い:揮発性の臭いが強くする場合があるので、アレルギーのある入居者や赤ちゃんがいる家庭には特に配慮が必要

4-3.注意点

工事の際に、駐車場に塗料が飛散する可能性がある場合は、駐車している車に養生シートをかぶせるか、影響のない場所に入居者用の駐車場を確保して案内する必要があります。    

5.アパートの塗装、業者選び

アパートの塗装を任せる業者は、技術力だけでなく、入居者に不快な思いをさせないように、礼儀正しさや丁寧さも必要です。アパートの塗装に適した業者について見ていきましょう。

5-1.選び方のポイント

塗装の業者を選ぶ場合は、信頼できる業者かどうか見極めることが大切です。以下のチェックポイントを参考にしてください。

  • アパートやマンションの外壁塗装で豊富な実績があるか
  • 無料で見積もりが可能か
  • 工事費用がリーズナブルか
  • 自社職人が多いか
  • 説明や受け答えは丁寧か
  • 礼儀正しいか
  • 保証やアフターメンテナンスはしっかりしているか

インターネットでホームページや口コミを調べてみることをおすすめします。施工事例やお客様の声、Before・Afterを写真付きで解説している業者は、信頼に値するでしょう。

5-2.アフターフォロー、メンテナンスについて

塗装後のアフターフォローは、施工業者によって異なります。保証には自社保証と団体・組合保証があるので、契約時に内容をよく確認しておきましょう。保証期間は長い方がいいのですが、長さだけではなく、どのような不具合に対して保証してもらえるかが大切です。たとえば、剥離(はくり)に対して5年保証、室内の漏水について10年間の保証、というように、保証される範囲を知っておきましょう。

5-3.料金の相場

使用する塗料と施工面積、携わる職人の数によってかかる費用は異なります。相場としては、2階建てが150~300万(500m2)、3階建てが200~400万円(700m2)程度で、ここに足場代など付帯費用がプラスされるのです。足場代は一般的には施工代金の2割を占めるといわれていますが、アパートやマンションのように高さがあると割高になり、高層マンションなどは5割を占めるケースもあります。無足場工法では、足場代は必要ありません。

5-4.注意点

外壁塗装業者の中には、突然飛び込みで営業マンが来て、「建物が老朽化している」などと不安をあおり、契約を迫る業者がいます。安易に契約しないよう、見積もりを出してもらいましょう。
見積もりは複数の業者からとって、料金と内容を比較することが大切です。価格だけにとらわれず、塗料のグレードや工法なども見比べ、適正な業者を選びましょう。

6.よくある質問

Q.外壁塗装工事の保証期間は塗料の耐用年数と同じですか?

A.いいえ違います。塗料の耐用年数はメーカーが定めたものですが、塗装工事の保証は施工業者が独自に決めたものです。通常は塗料の耐用年数より短い期間になります。

Q.見積もりのポイントを教えてください。

A.見積もりを複数の会社から取るときには条件を同じにすることが大切です。見積書は、塗料のグレードや施工面積などを確認し、不明点があれば必ず問い合せて疑問を解決しておきましょう。

Q.隣の建物との間がとても狭く足場が組めそうにありません。塗装は可能ですか?

A.足場が組めないと通常の方法では難しいかもしれません。しかし、「無足場工法」なら、人が一人通れるスペースがあれば施工可能です。

Q.アパートの外壁工事に向いている時期はありますか?

A.入居希望者の多い春は避け、雨の影響が少ない時期にするといいでしょう。雨で工期が伸びるとコストも余分にかかります。

Q.入居者の車などに塗料が飛ばないか心配です。

A.車は養生シートで保護するため、万一飛散しても問題ありませんが、補償については業者に確認しておきましょう。

まとめ

アパートの塗装は、安定したアパート経営に欠かせないメンテナンスです。コストや塗装の特性を考えて、工事のタイミングを決めてくださいね。なるべく短期間でコストも低く抑えられる「無足場工法」を検討してもいいでしょう。施工時には入居者への配慮を忘れずに、ピカピカのアパートを手に入れてください。


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