大規模修繕工事の内容や流れは？ 実施する時期や注意点も詳しく！

1．大規模修繕工事の重要性

最初に、大規模修繕工事がなぜ重要か、詳しく見ていきましょう。

1-1．建物の劣化を補修する

大規模修繕工事は、建物の劣化を補修するために必要です。建物は、経年や紫外線・風雨・自然災害などの理由により、徐々に劣化します。そこで、大規模修繕工事により補修する必要があるのです。また大規模修繕は劣化の早期発見につながることから、修繕費用を抑えることができる、短期間で修繕できるなどのメリットがあります。

1-2．建物の強度を高める

建物の強度を高めることも、大規模修繕工事が重要な理由です。特に、基礎に近い部分のひび割れや脱落などは建物の強度を大きく落とすため、早期に発見して修繕する必要があります。地震などが起きた際、被害を最小限にとどめて住民の安全を守るためにも、大規模修繕工事を行って建物の十分な強度を保つことが大切です。

1-3．建物の美観を向上させる

大規模修繕工事により、建物の美観を向上させることもできます。たとえば、外壁塗装などをやり直せば、新築のような美観を手に入れることが可能です。また、建物の美観が向上することで、住民の満足度も高まります。たとえば、入居希望者が増えて空き室リスクが減少することも期待できるでしょう。

1-4．建物の資産価値を高める

大規模修繕工事は、建物の資産価値を高めるためにも必要です。実際に、大規模修繕工事がきちんと行われたマンションは中古不動産市場でも人気があり、よい条件で売買されています。築年数が経過したマンションでも資産価値が衰えにくいだけでなく、条件しだいではプレミア価格が上乗せされることもあるでしょう。建物の資産価値を高めるには、大規模修繕工事を行うことが大きなメリットになります。

2．大規模修繕工事を行う時期

大規模修繕工事を行う時期について、ご紹介します。

2-1．12年に1回程度の実施が一般的

大規模修繕工事は、12年に1回程度行われるのが一般的です。新築後に初めて大規模修繕を行う場合は、まだ建物の劣化が少ないため、比較的簡単な修繕で済むことが多いでしょう。一方、築年数が古い建物ではさまざまな場所で劣化が進むため、工期が長引き修繕費用も高くなる傾向があります。

2-2．春もしくは秋に行われることが多い

大規模修繕工事が行われるのは、春もしくは秋が多くなります。春や秋は気候が温暖で、比較的雨が少なく作業しやすいからです。特に、春は人気が高くて業者の繁忙期に当たるため、早めに手配する必要があります。夏や冬でも工事を進めることは可能ですが、気候や天候に左右されやすい、停電時に住民へ大きな負担がかかりやすいなどの点から、できるだけ避けたほうが賢明です。

3．大規模修繕工事の内容

大規模修繕工事の主な内容について、詳しくご紹介しましょう。

3-1．外壁補修工事

大規模修繕工事では、外壁補修工事が行われます。マンションの外壁は、経年や紫外線などの理由で徐々に劣化するたからです。外壁が劣化した状態では、建物の美観を大きく損なうだけでなく、十分な強度を維持することができません。また、雨もりの原因になります。そのため、大規模修繕工事では、外壁補修工事をきちんと行うことが重要です。

3-2．鉄部塗装工事

鉄部塗装工事も、大規模修繕工事で行われます。たとえば、マンションの階段の手すり・ベランダ・防火扉などの鉄部は、劣化が進むとボロボロになり、強度が極端に落ちて危険です。鉄部塗装工事では、鉄部のサビを取り除いてサビ止め処理を行った後、塗装をやり直します。なお、鉄部は早く劣化が進むため、大規模修繕工事を待たずに単独で行うケースもあるでしょう。

3-3．屋上防水工事

大規模修繕工事では、屋上防水工事も行われます。マンションの屋上は常に風雨や紫外線にさらされており、劣化が進みやすい場所です。そのため、マンションの屋上は、雨もりを防ぐために防水工事が行われています。しかし、経年などにより塗膜が徐々に劣化して防水効果がなくなるため、大規模修繕工事にて適切に修繕する必要があるのです。

3-4．シーリング補強工事

シーリング補強工事も、大規模修繕工事の際に行われることが多いでしょう。タイル外壁のマンションの場合、シーリングが劣化すると、タイルが脱落する原因になり大変危険です。また、シーリングが傷むと、建物の美観を損ねます。そこで、大規模修繕工事の際、シーリングを交換もしくは増し打ちして補強するのです。

4．大規模修繕工事の流れ

大規模修繕工事の流れを、詳しく見ていきましょう。

4-1．修繕委員会の設置

最初に、マンションの管理組合内に修繕委員会を設置しましょう。修繕委員会は、大規模修繕工事の計画から実施までの管理を行うことになります。思わぬトラブルを避けるためにも、修繕委員会の設置に関しては、管理組合の総会にて承認を得ておくことが大切です。

4-2．建物の現場調査を行う

次に、建物の劣化具合を把握するために、現場調査を行います。現場調査は、大規模修繕工事が必要な場所を見極めるためにも重要です。まずは、専門業者に依頼して、マンションの現場調査を行いましょう。現場視察の結果を聞くのと同時に見積もりを出してもらうと、大規模修繕工事の計画を立てる際に役立ちます。

4-3．大規模修繕工事の計画を立てる

大規模修繕工事の計画を立てましょう。具体的には、以下のような内容を検討することになります。

• 工事場所
• 工事内容
• 工事期間
• 予算

4-4．業者の選定

大規模修繕工事の経過を立てた後は、業者の選定に入ります。大規模修繕工事が成功するかどうかは、業者しだいといっても過言ではありません。具体的にどんな業者を選ぶべきかについては、この記事の「5-1．信頼できる業者に依頼する」を参考にしてください。このとき、信頼できると判断した業者2～3社から見積もりをもらって比較してみるとよいでしょう。見積もりの内容を比較することで、費用相場をより正確に知ることができます。

4-5．住民説明会の実施

大規模修繕工事の準備が終わったら、住民説明会を実施することになります。大規模修繕工事をスムーズに行うためには、住民の理解と協力が必要不可欠です。どんな目的でどんな内容の工事をいつから行うか、住民へきちんと説明して了承を得ておきましょう。大規模修繕工事の費用は、修繕積立金から出されることが基本です。また、修繕積立金だけでは足りない場合は、住民に追加で費用を請求することもあるでしょう。住民への説明不足などにより十分な理解を得られないまま着手すると、トラブルの原因になるので気を付けてください。

4-6．着工

予定日になったら、いよいよ着工です。業者が周辺を養生し、必要に応じて足場を設置してから、大規模修繕工事に取りかかります。すべての工事が終わったら、工事場所および工事内容を確認してください。特に問題がなければ、大規模修繕工事が完了となります。

5．大規模修繕工事を行うときの注意点

大規模修繕工事を行うときには、注意すべき点がいくつかあります。

5-1．信頼できる業者に依頼する

大規模修繕工事は、信頼できる業者に依頼しましょう。具体的には、以下のポイントを参考に業者を選ぶと安心です。

• 大規模修繕工事で豊富な実績がある
• 丁寧な作業や高品質な仕上がりで定評がある
• 現場視察や見積もりは無料
• リーズナブルで分かりやすい料金システム
• 希望の工期を指定できる
• スタッフの感じがよく顧客からの評判もよい
• 工事保証やアフターフォローが手厚い

なお、当オフィスチャンプでも、マンションの大規模修繕工事を数多くお受けしており、ご好評をいただいています。まずは、お気軽にお問い合わせください。

5-2．住民からのクレームにはきちんと対応する

大規模修繕工事で住民からクレームが出た場合は、きちんと対応してください。大規模修繕工事は必要不可欠なものとはいえ、工事期間中は住民へ大きな負担がかかるからです。クレームに対して誠実に対応することで住民の理解が深まり、工事への協力につながります。クレームとしてよくある内容については、以下をご覧ください。

• 工事の騒音や振動がひどい
• 工事で発生した土ボコリが室内に舞い込む
• 塗料の臭いで気分が悪くなる
• 作業スタッフの私語が多い
• 作業スタッフの態度が悪い
• 工事車両が邪魔で通行できない
• 足場や養生のせいで眺望や日当たりが悪い

6．大規模修繕工事の内容に関するよくある質問

最後に、大規模修繕工事の内容に関する質問に回答します。それぞれ役立ててください。

Q．大規模修繕工事で室内のフローリングを貼り替えてもらえる？
A．室内のフローリングが劣化しても、大規模修繕工事の対象にはなりません。大規模修繕工事は、あくまでも屋根や外壁などの共有部分の劣化を補修する目的で行われるからです。

Q．大規模修繕工事の費用目安は？
A．費用目安としては、1部屋に付き100万円程度、全体で1,000万～3,000万円程度になります。より正確な金額を知りたい場合は、業者に見積もりを依頼して確認してください。

Q．前回の大規模修繕工事で対応した場所は省略してもよい？
A．多くの場合、再度の対応が必要になるでしょう。大規模修繕工事が行われるのは、12年に1回程度です。したがって、前回対応した場所であっても再び劣化が進んでいる可能性が高いと判断できます。

Q．大規模修繕工事の後、すぐに外壁がひび割れた場合はどうする？
A．まずは、業者に連絡して現場視察を依頼しましょう。現場視察の結果、外壁のひび割れが業者の落ち度によるものと判明した場合は、無料で修繕してもらえます。なお、地震などによりひび割れた場合は業者の落ち度ではないため、有料での修繕となるでしょう。

Q．大規模修繕工事では必ず足場を組む必要がある？
A．マンションの規模や修繕内容によっては、必ずしも足場を組む必要があるとは限りません。実際に、ある程度の高さのマンションまでは、無足場工法で対応している業者もあります。当オフィスチャンプでも無足場工法を基本としており、費用をグンと抑えることが可能ですので、お気軽にお問い合わせください。

まとめ

今回は、大規模修繕工事の内容について詳しく解説しました。マンションは、一定期間ごとに大規模修繕工事を行って劣化した部分を修繕することが必要です。大規模修繕工事をきちんと行えば、建物の美観が高まる、建物の強度を維持できるなど、多くのメリットがあります。住民の生活環境を良好に保ち、安心して暮らせるようにするためにも、適切な内容とタイミングで行ってください。なお、当オフィスチャンプでも、マンションの大規模修繕工事で豊富な実績があります。現場視察や見積もりは無料ですから、ぜひご検討ください。