ビルの大規模修繕で重要なこと〜工事内容や費用を抑えるポイントも〜

1．ビルの大規模修繕が必要な理由は？

最初に、ビルの大規模修繕が必要な理由をチェックしておきましょう。

1-1．耐久性を維持するため

ビルの大規模修繕は、耐久性を維持するために必要な工事です。築年数が経過すればするほど、建物はどんどん劣化していきます。ビルは不特定多数の人が出入りする場所でもあるため、劣化スピードが速く、定期的なメンテナンスが必要です。きちんとメンテナンスを行っていないビルは劣化が進み、どんどん耐久性が低下します。その結果、地震や台風など自然災害に弱いビルになってしまうので注意が必要です。

1-2．外観を美しく保つため

外観を美しく保つためにも、ビルの大規模修繕は必要です。常に紫外線や雨風にさらされている外壁は、建物の中でも劣化しやすい場所だといわれています。ビルの大規模修繕で外壁の損傷をチェックし、適切な補修を行わなければなりません。また、外観が汚い状態だと管理がきちんとされていないという悪印象を周囲に与えてしまいます。テナントなど入居率に大きく影響をおよぼすため、定期的にビルの大規模修繕を行う必要があるのです。

1-3．ビルの資産価値を守るため

ビルの大規模修繕は、ビルそのものの資産価値を守るという役割も担っています。ビルの資産価値は、築年数が増えるほどどんどん低下するものです。資産価値の低下を防ぐことはできませんが、ビルの大規模修繕を定期的に行えば資産価値を維持し続けることはできます。ビルの資産価値が減少すると入居率も大幅に下がる恐れがあるため、ビル経営の収益を維持するためにも大規模修繕は必要です。

2．ビルの大規模修繕を行う周期

ここでは、ビルの大規模修繕を行う周期について詳しく説明します。

2-1．12年周期が一般的

ビルの大規模修繕は、12年周期が一般的です。なぜ12年周期かというと、国土交通省から公開されている「長期修繕計画作成ガイドライン」が大きく関係しています。マンションやビルなどの大規模修繕工事は、長期修繕計画を立てることが基本となっており、このガイドラインは修繕計画を明確にするためのものです。そこには、「外壁の塗装・屋上防水などの大規模修繕工事周期は12年程度」と記されています。よって、ビルの大規模修繕工事は12年周期が目安というわけです。

2-2．部位別の修繕周期をチェック！

ビルの大規模修繕は12年が周期だといわれていますが、部位別によってはもっと早めに修繕したほうがいいケースもあります。たとえば、ビルに使っている外壁塗料の耐久年数がすでに経過しているケースです。外壁塗料の耐久年数が10年以内の場合は、12年周期よりも早めにチェックし修繕したほうがいいでしょう。なお、部位別の修繕周期に関しては、下記を参考にしてください。

• 外壁塗装：約10年
• 屋上防水：約10年
• バルコニー防水：約10年
• タイル補修：約10年
• 鉄部塗装：約3～5年

2-3．劣化症状が発生したとき

ビルのあちこちで劣化症状が見られた際は、大規模修繕を行うタイミングです。主な劣化症状としては、以下のような症状があります。

• チョーキング現象（外壁に触れると白い粉がつく現象）
• ひび割れ（クラック）
• エフロレッセンスの流出（コンクリートの石灰化が流れ出す現象）
• コンクリートの爆裂
• 塗膜の剥離
• 防水シートの膨れ
• シーリングのひび割れ

上記の中でも、特に気をつけておきたいのが、ひび割れとコンクリートの爆裂です。どちらとも、コンクリート内部に雨水が浸入しやすくなっているため、コンクリートの腐食が進行し、落下事故を引き起こすリスクが高まっている状態となります。最悪な事態を防ぐためにも、早めに大規模修繕工事をしたほうがいいでしょう。

3．ビルの大規模修繕で重要なこと

ここでは、ビルの大規模修繕で重要なことを解説します。

3-1．長期修繕計画を立てる

ビルの大規模修繕で最も大切なのは、長期修繕計画を立てることです。長期修繕計画を作成する際は、修繕周期に合わせて建物の仕様や設備項目を当てはめていきます。そして、改修履歴などを参考にしながら修繕計画を固めるのが一般的です。この長期修繕計画を具体的に作成できるかどうかで、今後の流れが大きく変わってくることになるでしょう。
また、長期修繕計画を立てると同時に、建物の記録を作ることも大切なポイントです。これまでどのようなトラブルが起きたのか、その際にどのような修繕を行ったのか、記録をしっかりと残しておくことで建物の状態が把握しやすくなります。

3-2．テナントや入居者へ説明会を開く

ビルの大規模修繕は長い時間をかけて行うことになるため、ビルに入っているテナントや入居者に悪影響を与える恐れがあります。工事中は何かと不便になる可能性があるので、テナントや入居者へ向けて説明会を開かなければなりません。説明会では大規模修繕を行う目的や工事内容・工事期間など、具体的に伝えることが大切です。質疑応答の時間もきちんと作ることで、テナントや入居者も安心して大規模修繕に協力できるでしょう。

3-3．ビルの状態を把握することが大事

何よりもビルの状態を把握することが、ビルの大規模修繕で重要なポイントです。長期修繕計画を具体的に固めるためには、ビルの状態把握が必要不可欠となります。ビルがどのような状態になっているのか、外壁だけでなくコンクリートの内部も調べなければなりません。目に見えない箇所が劣化している可能性もあるため、専門業者による調査が重要となります。

4．大規模修繕の工事内容と流れ

ここでは、大規模修繕の工事内容と流れを解説します。

4-1．主な工事内容は4つ

ビルの大規模修繕において、主な工事内容は塗装工事・シーリング工事・防水工事・設備工事の4種類があります。ビルの状態によって具体的な工事内容は異なりますが、この4種類の工事をメインに大規模修繕を進めることになるでしょう。それぞれの特徴について詳しく説明します。

4-1-1．塗装工事

ビルのメンテナンスにおいて、塗装工事は基本中の基本です。劣化した外壁を修繕し、外壁の耐久性・防水性を高めるための塗料を塗ります。手すり・メーターBOX・エレベーター扉などの鉄部はサビが発生している可能性があるので、美観の回復だけでなくサビ予防も行うことになるでしょう。

4-1-2．シーリング工事

シーリングが劣化している場合は、打ち替えまたは打ち増しを行います。シーリング部分の補強をしっかりと行うことで、耐震性・防水性が高められるでしょう。

4-1-3．防水工事

防水工事は、雨漏りを防ぐための重要な工事です。屋上・外階段・廊下・バルコニーなど雨風の影響を受けやすい場所は劣化しやすい傾向があるため、防水性を高めるための工事をします。雨漏りや浸水対策として必要な工事です。

4-1-4．設備工事

ビルの大規模修繕では、電気・ガス・給水・インターネット・排気などのライフライン設備にも目を向けなければなりません。ライフライン設備が突然故障すると、テナントや入居者に悪影響をおよぼします。設備に不具合がないか確認しつつ、不安要素はしっかりと解消することが大切です。

4-2．大規模修繕の大まかな流れ

ビルの大規模修繕は、主に以下のよう流れで進めることになります。

1. 修繕委員会を立ち上げる
2. ビルの状態を調査し、診断する
3. 施工業者を決定し、契約する
4. テナントや入居者に対し、説明会を開く
5. 大規模修繕工事を始める
6. すべての工事を終えたら、工程内検査を行う
7. 追加の修繕を行い、完了

まずは、大規模修繕を取り仕切る委員会を立ち上げます。有志の入居者で構成される委員会では、さまざまな意見を取り入れることが大切です。そして、長期修繕計画を立てるためにもビルの状態を調査し診断します。診断内容をもとに工事内容を固め、施工業者と契約し工事が始まるという流れです。なお、すべての工事を終えた後には、きちんと工事が正しく行われたか工程内検査を行います。そこで不備や気になる箇所があれば、追加の修繕を行うことになるでしょう。

5．ビルの大規模修繕費用を抑えるコツ

ここでは、ビルの大規模修繕費用を抑えるコツについて詳しく説明します。

5-1．無足場工法を採用する

ビルの大規模修繕費用を抑えるコツとして、無足場工法を採用する方法があります。無足場工法とは、足場をかけない工法のことです。一般的に、外壁工事などを行う際には足場を設置することになりますが、足場の設置と撤去費用は全体の3分の1を占めているといわれています。つまり、足場を設置しなければ、足場代が節約できるというわけです。ただし、14階以上のビルは安全面から無足場工法が使えない可能性があります。

5-2．劣化がひどくならないうちに修繕する

劣化が進行しないうちに修繕することも、ビルの大規模修繕費用を抑えるコツです。劣化に気づかず、状態が悪化すればするほど修繕費用が高額になります。また、ビルの1箇所だけでなく、ほかの場所にも劣化が進んでいる可能性が高いので補修範囲も広くなるでしょう。ビルの大規模修繕費用を抑えたい方は、劣化してから修繕するのではなく、劣化が進行する前に対処することが大切です。

5-3．施工業者選びも大切なポイント

ビルの大規模修繕費用を抑えるためには、施工業者選びも大切なポイントとなります。できるだけビルの大規模修繕に関して実績のある施工業者を選んでください。実績がある施工業者のほうが、より適切な方法でスピーディーに修繕工事ができます。要望を受け入れつつも、ビルの状況も踏まえた工事内容を提案してくれるでしょう。

5-4．ビルの大規模修繕ならオフィスチャンプへ

ビルの大規模修繕を検討中の方は、ぜひオフィスチャンプにご相談ください。オフィスチャンプでは、ビルやマンションを中心に外壁塗装・タイル工事・シーリング工事・外壁下地補修などを行っています。また、無足場工法を採用しているため、費用を最小限に抑えることが可能です。

6．ビルの大規模修繕に関してよくある質問

ビルの大規模修繕に関する質問を5つピックアップしてみました。

Q．工事の進め方は？
A．ビルの大規模修繕における工事は、以下のような3つの進め方があります。

• 事業者直接発注方式：管理組合と施工業者で工事を進める方法。施工業者にすべてを任せるケースが多い
• 管理会社主導方式：管理組合と管理会社で工事を進める方法
• 設計監理方式：建築専門家（1級建築士）をパートナーとして管理組合と一緒に工事を進める方法

Q．高機能材料とは？
A．耐久性や防汚性に優れている材料のことです。高機能材料をビルの大規模修繕に用いることで、次回の大規模修繕までの間隔が長くなります。長い目で見ると、高性能材料を使ったほうがお得になる可能性もあるのです。

Q．ビルの大規模修繕にかかる期間は？
A．ビルの階数や劣化の状態によって異なりますが、だいたい半年～1年かかるケースがほとんどです。劣化がひどく、メンテナンスをしていなかったビルの場合は、大規模修繕に2年もかかる可能性があります。また、配管や設備の修繕工事なら1～2か月、外壁塗装や防水工事は3～6か月が目安です。

Q．ビルの大規模修繕費用はいくらぐらいか？
A．目安としては、3,000万～3,400万円が相場になるでしょう。外壁・屋上改修やエレベーターのリニューアル・グレードアップ工事なら1,000万円～、空調設備の更改なら2,500万円～となります。具体的な費用が知りたい方は、施工業者に無料見積もりを依頼してください。

Q．気をつけたほうがいい施工業者の特徴は？
A．費用が安すぎる施工業者は、注意しておいたほうがいいでしょう。安さで施工業者を選んでしまうと、施工不良が起きたり、トラブルになったりするリスクが高まります。また、テナントや入居者・近隣住民への配慮ができていない施工業者にも注意が必要です。スタッフの対応などをチェックして、信用できる施工業者を選んでください。

まとめ

ビルの大規模修繕工事は、念入りに計画を立てることが大切です。ビルの状態を把握しながら、長期修繕計画を固めていきましょう。また、ビルの劣化が進行するほど修繕費用もかかるので、早めに対処する必要があります。耐久性やビルの資産価値を維持するためにも、定期的な修繕とメンテナンスを行いましょう。

なお、オフィスチャンプでは無足場工法を採用しているため、足場代が節約できます。ビルの大規模修繕費用を抑えたい方は、ぜひ一度お問い合わせください。