マンションの外壁補修方法は？ タイミングや注意点などを徹底解説

1．マンションの外壁にはどんな種類があるのか？

まずは、マンションの外壁にはどんな種類があるのかチェックしておきましょう。

1-1．タイル張り

マンションの外壁で最も多いのは、タイル張りです。タイルの外壁はメンテナンスに手間がかからず、一度貼り付けると約30年は長持ちします。10年に1度の定期的なメンテナンスを心がけておけば、高級感のある雰囲気を保ち続けられるでしょう。特に、磁気質のタイルは耐候性・耐火性・耐汚性に優れており、耐久性も抜群です。ただし、シーリング剤やモルタル・漆喰（しっくい）など外壁材同士をつなぐ部分が劣化しやすくなるため、補修作業が必要となります。

1-2．サイディング

マンションには、窯業系サイディングや金属系サイディングなども使われています。サイディングの特徴は、材料費や施工費を安く抑えられる・軽量で耐震性に優れている・デザインが豊富という点がメリットです。マンションの外壁としては、デザイン性が高く防火性にも優れている窯業系サイディングを採用することが多いでしょう。サイディング材は表面を塗装する必要があるため、10年～15年に1度は再塗装を行う必要があります。

1-3．ALC（軽量気泡コンクリート）

ALCは内部に気泡が含まれているため、ただ軽いだけでなく、防火性に優れています。無機質・重厚感が特徴で、耐久性・遮音性・断熱性もある外壁材です。マンションだけでなく、高層ビルや商業施設の外壁にもよく使われています。ALCもサイディングと同じく、表面を保護するための塗装が必要です。定期的な再塗装が必要になるため、メンテナンスコストがかかるでしょう。

2．マンションの外壁補修方法は？

ここでは、マンションの外壁補修方法を解説します。

2-1．タイルの張り替え

タイルの外壁が劣化している場合、タイルを張り替える補修が必要になります。特に、タイルが欠損していたり、浮きや剥離が起きていたり、ひび割れが発生したりしている場合は、早めに張り替えたほうがいいでしょう。タイルの損傷がひどい場合に、張り替えが行われることになります。それほど損傷していない場合は、浮き部分を固定させる・浮きや剥離を予防するための補修で十分です。

2-2．コンクリートのひび割れ補修

マンションのコンクリート部分にひび割れが起きている場合は、しっかりと補修しなければなりません。ひび割れを放置すればするほど、どんどん劣化が進行し、そこから雨水が浸入しては雨漏りが発生することになるでしょう。雨漏りはマンションの下地や内部を腐食させる原因になるため、早めの補修が必要です。また、ひび割れ部分をシーリング材などで埋めるほか、コンクリートの中性化を防ぐ処理も行います。中性化防止処理を行えば、コンクリート内部のサビが抑制できるでしょう。

2-3．外壁洗浄と塗装

外壁の表面をキレイに掃除することも、マンションの補修と併せて行っておきたいメンテナンスです。外壁の洗浄は外壁材に合った方法で行うことになります。外壁材によっては高圧洗浄で傷ついてしまう恐れがあるため、洗浄前にしっかりと確認しておかなければなりません。なお、外壁洗浄をした後は、防水性を高めるために薬剤でコーティングを施します。
そして、マンションの外壁メンテナンスで基本となるのが、外壁塗装です。外壁塗装は約10～15年ごとに行います。外壁塗装前に表面の清掃・ケレン作業・下地処理を行わなければなりません。下地処理をしっかりと行えるかどうかで、外壁塗装の仕上がりも大きく変わります。

3．マンションの外壁補修を行うタイミング

ここでは、マンションの外壁補修を行うタイミングについて詳しく説明します。

3-1．外壁補修は12年に1回が目安

外壁塗装は10～15年ほどに1回が理想だと説明しましたが、マンションの外壁補修は12年に1回が目安です。外壁材や外壁塗装に劣化が見られるのは、12年前後だといわれています。一戸建てよりも耐用年数が長い外壁材と塗料を使っていますが、外壁は常に紫外線や雨風などにさらされている場所なので劣化しやすいのです。最低でも12年に1回は外壁メンテナンスを行い、異常がないかどうか確認してください。定期的に外壁の状態をチェックしておけば、劣化にも早く気づき対処できます。

3-2．外壁の劣化サイン

マンションの外壁補修を行うタイミングとして、外壁の劣化サインが目安となります。外壁に劣化サインが表れている場合は、できるだけ早めに補修したほうがいいでしょう。特に、以下のような劣化サインには注意しておかなければなりません。

• 外壁のひび割れ（クラック）
• モルタルの浮き・汚れ
• チョーキング現象（外壁に触れると白い粉がつく）
• 金属部分のサビ
• 外壁材の剝がれ

上記の中でも、早急な対応が必要なのはひび割れです。たとえ、小さなひび割れだとしても放置するとすぐに大きなひび割れになってしまいます。また、ほかの場所にもひび割れが発生している可能性が高いため、外壁全体をチェックしたほうがいいでしょう。

3-3．劣化が発生しやすい場所をチェック！

マンションは外壁面積が戸建住宅よりも広いので、劣化サインを見逃してしまうことがよくあります。そのため、劣化が発生しやすい場所を事前に把握しておくことも大切なポイントです。マンションで外壁が劣化しやすい場所といえば、窓枠まわり・外壁材のつなぎ目・コーキングで防水処理が施されている目地の部分となります。ただ、自分の目で確認できない箇所もあるでしょう。自分でマンションの外壁補修をすべきか判断できないときは、外壁リフォーム業者に外壁調査を依頼してください。

4．マンションの外壁補修で注意すべきことは？

ここでは、マンションの外壁補修で注意すべきことを解説します。

4-1．居住者への配慮が大事

マンションの外壁補修においては、居住者への配慮がとても重要になります。外壁補修工事をしている最中は、窓を開けたり、外に洗濯物を干したりすることができません。塗料の臭いや騒音などが発生するため、居住者の生活に制限がかかりストレスを感じる可能性があります。そのため、いつからいつまで外壁補修を行うのか、どの時間帯に作業するのか、トラブルが起きたときの連絡先など具体的な内容をあらかじめ説明しておくことが大切です。できれば、工事前に説明会を開き、居住者に外壁補修について具体的に説明してください。マンションの掲示板などにもお知らせとして報告しておきましょう。

4-2．見積書と補修内容を確認する

マンションの外壁補修工事は、戸建住宅よりも高額な費用がかかります。だいたい3階建てマンションで約300万～400万円、5階建てマンションで約480万～650万円が目安です。また、工期も数か月と長くなります。そのため、外壁補修工事をする前に、見積書と補修内容をしっかりと確認しておかなければなりません。依頼する外壁リフォーム業者に無料見積を依頼し、具体的な補修プランを提示してもらいましょう。内容に疑問点や不安点があれば、その旨をしっかりとスタッフへ伝えて解消することが大切です。

4-3．外壁リフォーム業者選びに要注意！

「見積書に記載されていない追加費用を請求された」「補修後にすぐ外壁がひび割れた」など、外壁リフォーム業者とのトラブルが多発しています。外壁リフォームや外壁塗装工事は手抜きしやすいといわれているため、不正を働く悪徳業者とのトラブルが相次いでいるのです。手抜きする悪徳業者に引っかからないようにするためには、慎重に業者を選ぶ必要があります。外壁リフォーム業者を選ぶ際は、以下のポイントに注目するといいでしょう。

• マンションやビルなどの外壁工事に長（た）けている
• 施工事例がホームページ等に掲載されている
• スタッフの対応が丁寧でスピーディーか
• どのような質問にも分かりやすく説明してくれるか
• 無料見積や無料相談を受け付けているか
• 見積書の内容が具体的に記載されているか
• 口コミや評判がいいか

4-4．マンションの外壁補修ならオフィスチャンプへ

どの外壁リフォーム業者へ依頼すべきか悩んでいる方は、ぜひオフィスチャンプにご依頼ください。オフィスチャンプでは、外壁塗装・タイル工事・シーリング工事・外壁下地補修などあらゆる工事に対応しています。自社職人と仲間の応援職人だけで直接施工しているため、下請け業者へ依頼する際に発生する中間マージンもありません。そのため、必要最低限の費用を支払うだけで外壁補修を施すことができます。マンションの外壁補修費用でお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

5．マンションの外壁補修に関してよくある質問

マンションの外壁補修に関する質問を5つピックアップしてみました。

Q．外壁補修・メンテナンスを定期的に行うメリットは？
A．外壁が劣化すると、防水性能が低下し、耐久性にも著しく悪影響を及ぼすことになります。外壁内部の腐食が進行すればするほど、地震や台風に弱い建物になってしまうでしょう。すると、住居者は安心して住むことができません。また、外壁の見た目が悪くなると入居率が低くなるというデメリットがあります。入居率を安定させるためにも、外壁補修とメンテナンスは必要です。

Q．部分補修をする際にかかる費用はいくらぐらいか？
A．補修内容ごとの費用は下記を参考にしてください。

• コンクリートのひび割れ：約2,000～6,000円／㎡
• 構造クラックの補修工事：約1,000～4,000円／㎡
• 外壁塗装：約2,000～6,000円／㎡
• 鉄部塗装：約1,000～3,000円／㎡
• 外壁下地補修：約1,500～6,500円／㎡
• タイルの浮き補修：約500～900円／1箇所あたり
• タイルの張り替え：約500円／1枚あたり
• シーリング工事費用：約1,000円／1箇所あたり

Q．外壁塗装の色選びで押さえておきたいポイントは？
A．入居者の年齢層に合わせた色を選ぶのがポイントです。外壁はマンションの第一印象を決める場所ですので、色選びによって印象が大きく変わります。たとえば、単身向けのマンションは若い人たちが入居するため、比較的明るい色にしたほうがいいでしょう。逆に、高齢者の入居率が高いマンションなら落ち着いた色がおすすめです。

Q．マンションの外壁塗装に使われる塗料は？
A．よく使われている外壁塗料は以下のとおりです。

• ウレタン塗料：密着性と耐久性に優れており、コストパフォーマンスが抜群
• シリコン塗料：耐熱・耐候性に優れており、主流になっている外壁塗料
• フッ素塗料：耐久性が高く、汚れが付着しにくい。高層ビルでよく使われている
• 無機塗料：セラミック・ケイ素などが配合されている塗料で、耐久性に優れている

Q．外壁補修費用を抑えるコツは？
A．無足場工法を採用することです。一般的に、外壁塗装や外壁補修では足場をかけることになりますが、足場の設置と撤去にかかる費用は工事費の大半を占めているといわれています。無足場工法は足場をかけない工事になるため、足場代を丸ごとカットできるというわけです。

まとめ

マンションの外壁補修は、約12年に1回行うのが目安だといわれています。外壁は常に紫外線や雨風にさらされている場所ですので劣化が早く、劣化サインを見逃すといつの間にかひどい状態へと進行してしまうでしょう。補修にかかる費用を最小限に抑えるためには、定期的にメンテナンスすることが大切です。そして、業者選びも大切なポイントとなります。オフィスチャンプでは無料相談を受け付けていますので、マンションの外壁補修でお悩みの方はぜひ一度ご相談ください。